依靠“小股操盘”来迅速扩大规模，滨江集团欲在今年再次冲刺千亿目标。今年上半年，滨江集团的营收下降四成多，依靠投资收益归母利润有所上升。在规模扩张的同时，滨江集团更需平衡营收和利润的持续增长。

归母净利增加来自于投资收益

8月28日，滨江集团发布2019年中期业绩。截至今年6月30日，滨江集团实现营业收入约52.66亿元，同比下降约44.89%;毛利润约114.84亿元，同比减少约33.18%;净利润约9.08亿元，同比减少约26.62%;归母净利润约6.16亿元，同比增长约6.21%。

滨江集团在财报中解释称，本期营业收入同比下降主要系本期纳入并表范围的项目结转收入较上年同期减少所致，本期归母净利润同比上升的主要原因系本期来自联营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。

据中报数据显示，在合并利润表中，滨江集团确认对联营企业和合营企业的投资收益 3.73亿元，而去年同期这一指标为负，录得-0.62亿元。也就是说，上半年来自联营企业的投资收益在归母净利润中占比高达 60.5%，同时，滨江集团的少数股东损益占比较去年同期下降 21 个百分点至 32.1%，也成为归母净利润同比上升的原因。

联营企业和合营企业的投资收益的大幅增加也反映了滨江集团依靠小股操盘的模式在快速扩张。早在今年年初，深交所就关注到滨江地产长期投资收益的大幅增长，要求滨江地产仔细说明长期股权投资大幅增长的原因，在回复中，滨江集团也罗列了长期投资的项目，多数项目的持股比例在15%-50%之间。

销售权益占比低

从销售业绩看，今年上半年，滨江集团实现销售金额516.7亿元，同比增长约27.42%。此前，滨江集团在2018年年报中披露，2019年的销售目标定为千亿，以此计算，今年上半年，滨江集团已完成2019年销售目标过半。

虽然滨江集团的销售额实现大幅增长，但是目前其销售额中的“水分”较高。根据克而瑞的数据统计，滨江地产的销售权益占比仅41%，明显低于龙头房企平均水平，例如TOP20的房企的权益销售占比在73%。

近年来，滨江集团依靠扩大合作，小股操盘的模式来扩张的意图明显。去年，滨江地产与千亿销售额失之交臂，并未完成年度销售指标。按照今年上半年的销售增速，滨江地产二次冲击千亿目标有望达成。

从土地储备看，今年上半年，滨江集团在杭州、金华、台州、温州新获15个项目，累计新增土地面积约68.95万平方米，计容建筑面积约170.67万平方米，平均楼面价为1.58万元/平方米。

从拿地方向来看，滨江集团的拿地方向仍然聚焦在长三角，尤其集中在浙江省内，以杭州为核心向周边辐射。去年，滨江集团在浙江省的拿地金额比例高达95.07%。按照上半年的拿地策略，思路仍然是加码长三角。

净负债率81.55%

从偿债能力看，截至今年6月30日，滨江集团的总资产约为1084.7亿元，总负债约为880.72亿元，资产负债率约为81.19%，较去年末提升了3.25个百分点;净资产约为203.98亿元，有息负债约为287.375亿元，货币资金约为121.03亿元，净负债率约为81.55%。有息负债的构成中，短期债务为99.295亿元，占比约34.55%;货币资金对短期债务覆盖率为121.89%。

曾经，滨江集团的有息负债处于行业倒数水平，负债水平极低。2016年底，滨江集团净负债率为-14%;2017年底，净负债率为-4%。自2017年始，滨江集团改变“保守”做法，采取加杠杆的方式来加速扩张，2018年底，净负债率迅速攀升至98.06%，而今年上半年净负债率虽然有所下降，但是仍然维持在81.55%的高位。

由于滨江地产上半年销售商品、提供劳务的现金回款同比增长127%至189亿元，经营性现金实现流入48亿元，而去年这一指标为负，在手现金较年初增长68%至121亿元，为一年内到期有息负债的1.2倍，短期偿债尚无压力。