今年4月之前，很多地方政府还在担心土地流拍，而4月这一波土地热浪则让热点二线城市重新回到2017年的“高光”时候。4月，土地市场到底热到什么程度?又将引发什么样的连锁反应?一线城市为何凉凉?各路房企在土地市场上有着怎么的表现?

18家房企拿地超过50亿，中型房企成抢地主流

今年4月，房企拿地积极性出乎意料地高涨，中原地产研究中心数据显示，4月单月有18家企业拿地超过50亿元，其中，融创、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地8家企业拿地超过100亿元。这一数据，刷新了最近一年多土地市场的月度成交纪录。

值得关注的是，今年4月，融创虽然只拿到20宗土地，但其总价已达到285亿元，位居房企榜首，楼面价为7365元/平方米。而碧桂园则以234亿元的总价位居第二，不过其在4月获得了54宗土地，楼面价仅为3377元/平方米。

由此可见，碧桂园聚焦三四线城市拿地的路线并无改变。而融创则一直聚焦热点城市。4月23日，融创在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场以152.38亿元，收获了4宗地块。

在4月，新城发展、荣盛发展、旭辉集团、中梁地产、金科股份、正荣地产拿地数量均超过两位数。新城发展、旭辉集团均获得18宗土地。

因为4月的拿地成绩，融创获得了今年前4个月房企拿地金额冠军。中原地产研究中心数据显示，今年前4个月，融创仍以625.51亿元位居首位，万科、新城控股则以390.41亿元和385.12亿分别位居第二位、第三位，碧桂园以330.34亿元位列第四位。综合来看，今年前4个月有28家企业累计拿地过百亿元，而在2018年同期只有24家企业，2017年同期只有18家。

此前，有业内人士分析这一波土地市场热起来的原因时称，2018年，因为持续的调控导致土地市场明显降温，流拍现象也屡见不鲜。而今年随着一些地区楼市出现复苏迹象，加上一些房企的资金压力有所缓解，进而拉动了土地市场升温。

不过，与以往不同，中型房企成为近期抢地的主流。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企的资金链分化比较严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量高价地的企业，最近拿地非常少。

二线城市土地成交建面环比增七成，一线城市土地成交量下降

从4月全国土地来看，热点集中在二线城市，最典型的是武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿元。尤其是4月下半月，抢地的节奏明显加快。中原地产研究中心数据显示，4月22日至4月26日，热点二线城市卖地金额超过1000亿元，高达1167.5亿元。其中，武汉、合肥、苏州、杭州四个城市土地市场成交就达700多亿元。

上海易居房地产研究院的数据也显示出二线城市土地成交活跃度。4月，二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米，环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%。其中，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较明显。

在40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为桂林、襄阳、南宁、重庆和合肥，分别为178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄阳和南宁属于弱二线城市和三线城市，而合肥和重庆属于本轮房地产周期中前期领涨的热点二线城市。“溢价率的抬升表明此类城市土地市场的筑底反弹。”上海易居房地产研究院研究员王若辰这样认为。

相比之下，一线城市土地成交量则下降明显，4月4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米，环比下降62.9%，同比下降36.5%。其中，深圳无土地成交。一线城市之所以有这样的市场表现主要是供地量少。

对于二线城市土地热的原因，王若辰认为，目前，开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。

成交溢价率持续恢复，土地热恐难持续?

由于当前热点二线城市的土地市场升温，很多业内人士担心会引发调控政策出台。对此，王若辰认为，部分热点城市可能将继续出台调控政策，热点二线城市土地市场量价难以持续齐升，预计2019年将保持稳定。

张大伟也认为，第二梯队房企开始全面抢地，对于市场来说，苏州、武汉等典型城市将成为未来房价最有可能明显波动的地区，而随后房地产调控是不是会加码?也是对地方政府的最大考验。

不过，中信证券分析师认为，影响政策转向的核心因素，一是房地产价格，二是土地成交景气度。房价大涨可能促成政策的转向。2019 年之后房价的逐渐上涨，也正在考验政策的耐心。但从目前来看，核心城市房价距离历史最高房价尚有距离，不构成政策转向的理由。而从目前土地市场来看，虽然个别热点城市土地市场恢复，但是尚不能构成整体性土地出让的乐观表现。

中信证券数据显示，2018 年四季度，百城土地出让的成交溢价率触及历史最低点。2019 年 3 月 土地成交溢价率已经恢复到 19.9%，成为 2018 年 5 月以来的历史新高。而到了 4 月份，土地成交溢价率持续恢复。不过，预计 2019 年上半年，仍将出现 10%左右的土地出让金同比降幅。当然，这种下降是结构性的，部分热点都市圈的土地仍然吸引力较强。