调控政策持续高压，融资渠道全面收缩，房地产行业，尤其是中小房企进入三九严寒之际。

一个残酷的事实是，中小房企的抗风险能力普遍较弱，流动性风险不断加大，甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖，直至消亡。记者登录人民法院网站，截至7月21日， 2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。

“自救”成为中小企业的年度关键词。“今年二季度以来，明显感觉到政策收紧与市场下行，目前我最主要工作之一就是跟随领导四处筹钱，即使资金成本在10%也可以接受。”一位广州某中小型房企内部人士向记者袒露，融资借钱是企业今年的头等大事，上市也会提上议程。

四面楚歌

但“筹钱”并不容易。从暂停部分房企境内发债、ABS融资，到严控房地产信托规模，再到房企美元债发行遭遇压力，今年二季度以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

“目前开发贷的额度有限，对借款的房企设立较高的门槛，一般只有排名行业前30的房企才可以拿到我们银行贷款。”一位招商银行客户经理向记者表示。

不同规模的房企在融资成本上的差异在逐渐拉大。7月9日，中海发行了5.5年期的20亿港元及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券，规模合计约为人民币48.55亿元。其中，20亿港元固息债券利率约为2.9%，创下同业最低利率，而美元债券利率也仅为3.45%，创中资房企债券发行利息成本最低，也是中海历史上10年期债券最低利率。

而就在三天后，佳源国际控股发布公告称，其向港交所申请批准2.25亿美元的利率高达13.75%。

房企融资另一项重要渠道，公司债的市场反馈也不太乐观。“严格监管之后，承销方受到较大影响，最近帮一家中小房企对接公司债资金方，票面利率超过7%，但市场反应并不好，还没找到资金购买方。”一位从事债券融资的相关负责人向记者表示，目前整体市场环境不太好，所以特别看重房企的资质以及规模。

屋漏偏逢连夜雨，境外融资的蓄水池也在近期开始紧缩。

7月12日，发改委发文再添海外融资限制，明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

“发改委限制房企发行外债融资，肯定会影响到香港上市房企。因为股和债是上市公司进行融资的两条途径，限制发行外债融资，势必切断了其中的一条融资渠道，无论是对于已上市房企的融资还是拟上市公司的积极性都会有消极的影响。”苏宁金融高级研究员陈嘉宁向记者表示。

目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等，其中公司债和银行贷款对房企的门槛设置得很高，对于大多数中小房企而言，只能退而求其次选择信托。

然而以信托为首的非标业务也被严格限制，一位信托公司内部人士向记者证实近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模。而地产信托的进一步收紧，对于房企而言，最直接的影响就是中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。

自救求生

在融资环境持续收紧下，不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场，争相赴港IPO。

从2019年1月以来，共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中，仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所，其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

“融资收紧条件下，上市不失为中小房企输血的一条有效途径。但是，上市准入标准和成本较高可能成为中小房企通过上市融资的障碍。”陈嘉宁向记者补充道。

种种迹象显示，房企赴港上市房企的步履正在逐步放缓，海伦堡、奥山控股、万创国际和中梁控股均在5月出现上市申请“失效”的现象。

提及上述房企申请失效原因，陈嘉宁向记者表示，港股实际上是“审核制”，因此部分企业可能出于各种考虑，仅仅公开了招股书，6个月后显示“失效”。后面还可以激活，继续上市流程。而失效的原因很多，包括财务数据过期，或者可能上市计划改变等。

除了上市融资之外，甩卖资产是最直接的变现方法，不少中小房企都开始寻求项目股权出让。

记者不完全统计，截至7月22日，2019年共计44条房地产项目转让信息，5月中旬以来披露的转让信息达32条，平均每2天就要转让1个项目。

其中，粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议，交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。

从上市融资，到甩卖资产，甚至投资金融机构，房企融资触角也在逐渐延伸。根据乐居财经统计，目前有22家房企参股传统金融机构，涉及银行24家，券商7家，保险9家，期货、基金、信托各1家，共43家。

同策研究院总监张宏伟向记者称：“参股银行并非能直接进行融资输血，在过去的融资环境下，可通过银行的理财产品，借助信托、资管计划等进行融资，目前融资政策收紧，此种做法能否执行尚待验证。”

“银行放款，是要符合一定标准的，参股后对房企的信用评级提高是有帮助的，评级提高以后，更有利于他们融到更便宜的钱。”艾振强补充道。

事实上，对于中小房企而言，能够选择的融资渠道已经十分有限，有部分企业也在寻找其他捷径。“虽然监管层对于房企开展前端融资一直保持高压态势，但可以先付地价款。拿到土地证后再进行抵押融资。”一位房企融资业务负责人向记者透露。“按照最高融资下来，自有资金比例仅占三成。”