融信中国画风大变。

三年前，这家房企名不见经传，在土拍市场高调厮杀，收割地王;破千亿后，融信反而变得谨小慎微，一再降杠杆。

上半年，融信净负债率再降28个百分点，从2018年末的105%降至77%;降低杠杆后，融信的销售额增速也显著放缓——上半年合约销售额567亿元，同比增幅仅为4%。

融信中国董事局主席欧宗洪在中期业绩会上说出了他的判断：“政策对房地产企业的融资，特别是高杠杆企业，国内债券在各方面进行限制，信托上也限制，前端融资也限制。”

显然，欧宗洪要让融信摆脱“高杠杆”这个标签，哪怕牺牲一点规模增速。

欧宗洪给融信定下了两条线，一是未来净负债率要维持在70%-90%之间;二是只将回款金额的30%-50%用来拿地。

今年年初，融信把年度目标定为1400亿元，目标增速仅为15%左右。1-7月，融信完成合约销售额接近700亿，基本完成过半目标。下半年推货1200亿元，按照70%的去化率计算，差不多能完成全年目标，当然，这个目标相对于融信过去的增速来说，定得并不高。

欧宗洪的方向转得还算及时。今年大环境调控从严、融资收紧、市场下行，能“稳住”对于过去依托高杠杆成长的企业来说不太容易。

尽管增速放缓，但在今年事关房企的融资上，融信获得了进展，上半年穆迪和标普的评级均有提升，境内中证鹏元也首次给予了主体长期信用AAA等级，平均融资成本从7.1%降到6.9%。

依靠之前的高速发展，融信中国中报期的营收增幅不错。报告期内实现营业总收入266亿元，同比2018年上半年增长86%;毛利润63.61亿元，同比增长52%;归母核心净利润19.56亿元，同比增长约26%;基本每股收益1.19元，同比增长17%。

刚上任不到两个月的融信中国总裁余丽娟，第一次出现在香港业绩会上。此前属于她麾下的杭州公司对营收贡献颇大。今年上半年融信的物业结转收入一共是261亿元，60%来自于杭州市场;其次是福州，占比为11%。

上半年的合约销售额中，杭州单城又贡献了超过200亿元，贡献度达到36%，整个长三角占比达71%。

但余丽娟坦言下半年杭州市场没那么乐观，“销售端已经有一点冷下来了，预计到了四季度，土地市场也会比现在更理性一些”。

不断降杠杆的融信拿地不再凶猛。上半年融信新增了23个地块，总建面421万平方米，权益总建面230万平方米，权益拿地金额为83.53亿元。

融信称，一二级联动项目将可以在未来扩充土储。融信2016年开始参与郑州城中村改造，2017年开始参与郑州奥体世纪城中村改造，2018年参与太原城中村改造。

余丽娟表示，郑州和太原多个旧改项目未来预计能确权600万-700万平方米。目前融信在全国43个城市有项目177个，总土地面积2654万平方米，权益土储1414万平方米。

新晋总裁余丽娟还阐释了融信现在的发展策略与用人。

扩张上，采用“1+N”模式，即深耕一个核心直辖市或省会城市以后，再去拓展周边的地级市，达到对区域的持续深耕。

这套打法之前就用于融信在杭州、福州等城市的公司，从省会扩张到周边地级市，最终形成大的事业部。

用人上，融信采取“AB角”策略。余丽娟表示，以福州来说，所有职能条线都有AB角，这样在其他地级市有新的城市公司成立的时候，B角可以派去当城市公司的A角，融信的事业部都是这样的模式。

激励机制则包括事业部利润+跟投，事业部今年有多少利润，就可以提取多少个点作为奖金，所有核心管理层都要跟投项目，成为项目合伙人。

尽管在如今的市场环境下，融信为确保安全大幅降低杠杆，但规模增幅掉落过多，或许又会成为短板。此前阳光城执行董事长朱荣斌说，要实现规模、杠杆之间的平衡，犹如钢丝上跳双人舞。

从求大到求稳，融信进入了后千亿新阶段，但下半年不够明朗的市场也将继续带来更多挑战。

文|马一凡